정부, 아파트 입주자 권리 강화

사전방문, 정식 점검 절차로 법제화
지적된 하자 보수 미흡하면 과태료
석재·가구·보온재 등 하자 범위 확대
하자심사위 결정만으로도 구제받아
이르면 내년 상반기부터 개선안 적용이르면 내년 상반기부터 아파트를 분양받아 입주할 주민들이 건물의 하자를 지적하면 건설사들은 입주 전까지 하자에 대한 보수를 완료해야 한다. 보수가 미흡하면 과태료가 부과되고, 최종 입주를 위한 사용검사 확인도 받지 못하게 된다. 그동안 석재를 포함해 일부 하자에 대해서는 입주자들이 법적 소송을 걸어야만 권리구제를 받을 수 있었지만, 앞으로는 하자심사분쟁조정위원회(하심위) 결정만으로도 구제를 받을 길이 열린다.

국토교통부는 20일 국정현안점검조정회의에서 이런 내용의 ‘아파트 등 공동주택 하자예방 및 입주자 권리강화 방안’을 마련했다고 밝혔다. 입주민과 건설사 간 하자 관련 분쟁이 발생했을 때 이를 조정하는 하심위에 제기된 분쟁 접수 건수는 2012년 836건에서 지난해 3818건으로 4배 이상 늘었다는 점을 감안한 조치다.

개선 방안을 보면 현재 아파트 사업자별로 운영하는 ‘입주자 사전방문제도’를 법제화해 정식 점검 절차로 규정하기로 했다. 이에 따라 건설사는 입주민에게 사전 방문 점검표를 나눠줘야 한다. 이후 입주민이 지적한 사항을 보고 보수가 필요하다고 인정되는 사안은 사용검사 또는 입주 전까지 보수를 완료해야 하며, 정해진 시점까지 보수를 완료하지 못하면 일단 과태료가 부과된다. 통상적으로 건설사들은 아파트 입주민을 위한 AS센터를 운용해 입주한 이후 하자를 보수해 왔지만, 이번 방안은 입주민들이 생활하기 불편하다는 점을 감안해 사전에 부실 시공을 막겠다는 취지다.

같은 취지에서 명확한 부실 시공에 대해 사용 검사권자인 시장·군수·구청장이 시정명령 과태료를 부과하거나, 정상적 주거생활이 곤란한 수준의 하자가 해결되지 않으면 최종 입주를 위한 사용검사를 유보할 수 있도록 사용검사권자의 권한이나 사용검사 기준도 바뀐다. 하자에 대한 건설사와 입주민 간 이견으로 갈등이 빚어졌을 때 하자 여부를 판정하는 기준도 넓어진다. 현재 하자 판정 기준(행정규칙)은 법원 판례보다 하자를 소극적으로 설정해 석재나 가구, 수장재의 하자, 지하주차장 시공 불량, 보온재 미시공 등은 하자 범위에 포함돼 있지 않다. 그동안 입주자 대표 회의가 소송을 해 배상을 받아도 소송 비용 때문에 실익이 거의 없다는 평가가 우세했다. 국토부는 이를 법원 판례에 맞춰 입주민이 소송까지 가지 않고 하심위 결정만으로 입주민 권리 구제가 이뤄지도록 하겠다는 것이다. 국토부 관계자는 “입주민 입장에선 소액의 접수비만 내면 되는 하심위의 구제를 통해 수백만원이 드는 소송 비용과 시간을 절약하게 되는 것”이라고 말했다.

아울러 하자 분쟁을 신속하게 해결하기 위해 현재 조정 역인 하자심사위에 재정 기능도 추가된다. 조정 제도는 어느 한 당사자가 조정안을 반대하면 어떤 결정도 내려질 수 없기 때문에 소송을 거쳐야만 분쟁이 해결되는 사례가 많다. 재정 제도는 재정 결정 시점부터 일정 기간 내 어느 쪽이 소송을 제기하지 않으면 재판상 화해의 효력이 발생해 하자심사위 단계에서 분쟁이 끝나는 사례가 늘어날 전망이다.

김흥진 국토부 주택정책관은 “관련 법안이 올 정기국회에서 통과되면 이르면 내년 상반기부터 개선 방안이 적용될 것으로 본다”고 말했다.

하종훈 기자 artg@seoul.co.kr